家を売りたいけど家を売る際の税金の種類って何があるのかわかりませんよね?
家を売る前に事前にどういった税金があるのか、確認しておくことで税金はどれぐらいかかるのか把握できますので、その後の計画も立てやすくなります。
今回は固定資産税から所得税・住民税、相続、確定申告までご説明いたします。
家を売る時、固定資産税はどうなる?
家というか固定資産を持っている人に対し、必ずかかるのが固定資産税です。
税法上、毎年、住んでいる市区町村に納めなければなりません。
都市計画区域内に家を所有している人も同じで都市計画税という税金を納めなければいけません。
家を売却するにあたり、これらを精算しなければなりません。.
まず精算するにあたり、納税義務者かどうかなのですがこれは1月1日時点で対象となる資産、つまり家を所有しているかどうかで決まります。
例えば1月1日から半年で家を手放してしまった場合でも1月1日時点で所有している方が納税義務者であるということです。
この場合、1年の半分しか所有してなかったのに1年分の税金を払わないといけないということになります。
不公平ですよね?
その不公平感をなくすため、民間でよく使われてる方法が固定資産税・都市計画税の精算という方法になります。具体的に以下で説明します。
■固定資産税・都市計画税の精算
A=売主
B=買主
Aが毎年払っていた固定資産税は年間で15万円、都市計画税が9万円の計24万円。
家を平成30年5月31日にAはBに売りました。
Aの所有期間は平成30年1月1日から起算すると180日になります。
24万円のうち、365分の120を A が負担します。
24万×120÷365=約118360円をA が支払う。
Bの支払いは残りの121640円になります。
とこのようになればいいのですが、そうは問屋がおろさないのがこの精算です。
起算日を行政の年度である4月1日からにする場合もあります。
その場合、負担額が大分違ってくるのは具体例を出さなくてもわかりますよね?
それはなぜかというとこの精算方法そのものが民間取引で便宜上、行われている慣習で法律で定めたものではないからです。
税法上は1月1日起算ですが、行政の年度は4月1日起算になるので、どちらが正しいか正確に決めることはできないのが現状です。
そのため、A と B 双方の合意で基準日は決定されますが、話し合いが平行線になる場合はその地域の慣習に従うのが通例です。
あと気を付けなければいけない点が税法上の納税義務が1月1日時点の所有者と定められておりますので、B が税金を納めければ A に未納の督促がいきます。
余計な衝突を避ける意味で、家を売った際は A が代表して一括納付したほうがよいでしょう。
家を売る時、所得税と住民税はどうなる?
結論から言うとかかります。
正確には前述した譲渡所得にあたりますので分離課税に該当し課税されます。
家に限らずですが、土地(借地権注1)と建物の譲渡所得に対する税金は、所有した期間、5年を境として税額計算します。
譲渡した年の1月1日の時点で5年以下であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得として計算します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得を簡単に説明します。
■短期譲渡所得
所有期間5年以下。
税率は39％(所得税30％+住民税9％)
計算式は以下。
課税短期譲渡所得金額×39％
ただし以下に該当する譲渡の場合は軽減税率注2(所得税15％+住民税5％=20％)が適用されますのでこちらに関しては所轄税務署に確認してください。
・収用交換注3などによる譲渡
・国や地方公共団体などへの譲渡
・独立行政法人都市再生機構などへの譲渡で一定の要件に当てはまるもの
■長期譲渡所得
所有期間5年以上。
税率は20％(所得税15％+住民税5％)
計算式は以下。
課税長期譲渡所得金額×20％
注1:第三者の土地を借りてその土地に家や建物を建てられる権利のことです
注2:一般の税率より低く設定されている税率のこと。
注3:国や公共団体が住民が所有している土地を買い取ること。
相続した家を売る場合はどうなる?
まず相続人の間で話し合いが必要です。
相続の場合、話し合いをしないまま不動産会社へ売却を相談し、収拾がつかなくなるケースが多いのです。
そのため、不動産会社に売却の相談をする前に、最低限、遺族間での遺産分割協議注4を終わらせてから家の売却を不動産会社に相談することが鉄則です。
家の売却方法や税金に関しては通常の家の売却方法になることとこれまで説明した譲渡取得に対し課税されるといった内容ですから割愛します。
注4:誰がどれぐらい相続するのかといった具体的な遺言がない場合、遺族全員の共同財産となる為、相続した財産を誰がどのように分けるのかを話し合うことです。
家を売った後の確定申告はどうなる?
家を売った際の確定申告なのですが、分離課税といって給与やほかの所得と切り離して課税されます。
家を売って出た利益が譲渡所得といいます。
この譲渡所得に課税されるというわけです。
細かく言うと、売却額に対し、課税されるのではなく、売却した際に出た利益に対し課税されるということです。
確定申告に話を戻します。では申告時期はいつかというと家を売却した翌年の2月16日～3月15日が申告期間になります。
家を売却した際にかかる税金は、所得税・復興特別所得税と住民税なのですが、このうち確定申告が必要なのは所得税です。
申告方法は今、住んでいる居住地を所轄する税務署に申告します。
申告期間が1か月しかなくて、平日処理できる人というのが少ないでしょうから、税務署に出向いての申告は骨が折れます。
そこで窓口での申告以外の方法があります。
郵送と各所轄税務署に設置されている時間外文書私書箱へ投函、電子申告・納税システム(e-tax)という方法です。
■必要な書類と納税方法
家を売った際、確定申告する場合、申告書のほかに以下が必要になります。
・売った家を取得した際の資料
売買契約書、固定資産納税精算書、仲介手数料の領収書などのコピー。増改築した場合はその請負契約書、領収書のコピーetc。
・売却した土地建物の全部事項証明書
これは法務局(登記所)で入手できます。3000万円控除注5や相続財産を取得した場合の取得費加算の特例注6の申告は原本の提出は不要です。
・戸籍の附票
3000万円控除など、各種特例を利用する場合に提出します。売却前の住民票の住所と売却した家の住所の所在地が一緒の場合は不要です。
・譲渡所得の内訳書
売却後に税務署から売主に送付される譲渡した家の概要や売却金額、支払いをした費用などを記載した書類。
・譲渡時の書類
家を売却した際の売買契約書のコピーや売買代金受領書のコピー、固定資産税精算書のコピー、仲介手数料などの領収書のコピーetc
確定申告の結果、納税が必要と判断された場合の納付する時期ですが、申告期間と同じ2月16日～3月15日の間に税務署へ直接か金融機関へ納税します。
注5：家を売った際に家を購入した時より高く売れた場合で3000万円までの利益については税金はかからないという特例
注6：土地を相続した際に所得税を納めていればその土地にかかった相続税額を土地の取得費として認めますという特例
まとめ
いかかでしたか?以下にまとめると
・家を売っても固定資産税は支払う(起算日ベース)
・所得税、住民税も払う(譲渡取得に課税される)
・相続した家を売りたい場合、売る前に遺産分割協議が必ず必要
・確定申告は売却した翌年の申告期間内に申告(必要であれば納税)
家を売る際に限らず、税法関連は複雑ですので理解するまで時間がかかりますが理解したうえでの売却であれば税金を支払いすぎているという不安も払しょくされますのであきらめず、理解したうえで家を売りましょう。
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