家を売りたいと思ってもどこから手をつけていいかわかりませんよね?
それがこれから説明する4つのポイントで家を売るための流れがわかります。
今回は相場の調べ方から売却時の相談先、買取と仲介、ローンが残ってても売れるのかまで説明します!
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家を売りたいが相場はどう調べたらよい?
自分の家ってどのぐらいで売れるのかを知りたいですよね?
実は簡単なんです。
↓以下のサイトで相場は調べられます。
国土交通省 土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
まぁ不動産屋に探す人を依頼するにしても不動産屋の言い値が妥当かどうか判断できないですから、不動産屋に依頼する前に相場は調べておいたほうが賢明です。
他にも 査定サイトはありますのでフル活用してください。
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家を売りたい時の相談先はどこ?不動産屋?
家を売りたいと思ってもすぐに売れないですよね?
そんな時どこに相談したらよいのかというと不動産屋か自分で探すかの2択になります。
最初に家を売るときの大まかな流れを見ていきましょう。
まず相場を調べます。
↓
買ってくれる人を探します。
↓
買主と契約する(値段交渉)
すごく簡単ではありますが、このような流れになります。
ここで重要なのが買ってくれる人を探すところなのですが、自分で買ってくれる人を探せる人はいいですが、大抵の人はそうそう探せないですよね?
そこで不動産屋の登場です。
不動産屋へ家を買ってくれる人を探す依頼をするメリットとしては、幅広いネットワークから家を買ってくれる人を探しますから比較的にすぐに買いたい人が見つかるのと、買主と値段交渉もしてくれるところがメリットです。
ただデメリットとしては不動産屋に買ってくれる人を探す依頼をする場合、仲介手数料というものが発生します。この仲介手数料ですが、上限が決まっていて、家を売った値段の3％＋6万円です。
たとえば4000万円で家が売れたとしましょう。
4000万円×0.03＝120万円
120万円＋6万円＝126万円
4000万円で売れた場合、126万円が不動産屋の仲介手数料になります。
詳しくは以下を参照してください。
不動産ジャパン 不動産基礎知識
http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html
家を売りたい時、買取と仲介はどちらがいいの?
買取と仲介についてはどちらもメリットとデメリットがありますので、どちらにメリットを感じるかで選択したほうがいいでしょう。
■仲介のメリットとデメリット
・メリット
相場価格で売れますから高く売れる可能性がある。
・デメリット
売却日数に時間がかかって上、売れないリスクもある。
仲介手数料がかかる。
購入を検討する人に見せる必要がある(内覧)
売却後、欠陥が見つかった場合、売主が責任を取らなければならない(瑕疵担保責任/かしたんぽせきにん)
近所に売ろうとしていることが知られてしまう。
■買取のメリットとデメリット
・メリット
売却日数が短い。
仲介手数料がない。
買主が不動産屋なので内覧の必要がない。
瑕疵担保責任がない。
近所に売ろうとしていることがばれない。
・デメリット
売却価格が安い。
それぞれ一長一短ですが、自身の状況を踏まえ、考えれば妥協点が見つかるはずです。
仲介のデメリットを埋めるのであれば依頼する不動産屋を適当に選ばないことです。
必ず何社か比較検討することと仲介方法を一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つで自分の状況を考えて選ぶことです。
■媒介契約の比較
この3つの契約形態を簡単に説明します。
・一般媒介契約
2社以上の不動産会社と契約できる。
自分で買主を探して直接取引できる。
不動産会社からの報告なし(法令上定められておりません)
レインズ注１登録義務なし(法令上定められておりません)
契約期間は行政指導で3か月以内(法令上定めれておりません)
注1：レインズとは指定流通機構のことで物件情報を登録し広い範囲で物件情報を見てもらうサービスのことです。
・専任媒介契約
2社以上の不動産会社と契約できない。
自分で買主を探して直接取引できる
不動産会社からの報告あり(概ね1週間1回)
レインズ注１登録義務あり(契約から7日以内)
契約期間は3か月以内
注1：レインズとは指定流通機構のことで物件情報を登録し広い範囲で物件情報を見てもらうサービスのことです。
・専属専任媒介契約
2社以上の不動産会社と契約できない。
自分で買主を探して直接取引できない。
不動産会社からの報告あり(概ね2週間に1回)
レインズ注１登録義務あり(契約から5日以内)
契約期間は3か月以内
注1：レインズとは指定流通機構のことで物件情報を登録し広い範囲で物件情報を見てもらうサービスのことです。
買取に関してはデメリットは１つだけ、売却価格が安いことですので、できるだけ高く買い取ってくれる不動産会社を選択することが重要ですから、必ず複数の不動産会社に査定してもらうことが妥協しない点です。
焦りは禁物です。
家を売りたいがローンが残っている家は売れるの?
結論から言うと売れます。
まず売却方法を以下に説明します。
■一般売却
売却代金はすべてローン返済にあて足りない差額分を現金で支払います。
■任意売却
債権者（注1）の同意をえてローン残高のある状態で相場価格で売却し、足りない分は分割して支払います。
注1:債権者とはあなたにお金を貸している人のことです。逆にお金を借りている人のことを債務者といいます。
■競売
ローンの支払いを滞納し続けた結果、借入先の金融機関からの申し立てによって裁判所が強制的に売却することを指します。
競売では低額で落札される傾向がありますので残った不足分を強行的に求められます。
もうお分かりになったかと思いますが、この中でローン残高がある状態で家を売る場合ですが、任意売却という方法を取るのが一般的です。
ただし任意売却できるのは以下に該当する方のみですので気を付けてください。
・家の価格がローン残高より安い場合
・ローン残高と家の価格の差額を現金で支払うことができない場合
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家を売りたい方必見!確認しておきたい4つのポイント まとめ
いかがでしたでしょうか?以下にまとめると
・相場を調べたうえで、自分で買いたい人を探すか、不動産会社へお願いするか、買取か仲介かを選択し、家を売る。
・ローンが残ってまま家を売る場合、任意売却という方法を取るのが一般的だが条件を満たす必要がある。
家は大多数が一生の買い物ですから焦らず十分調べたうえで売却してください。
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